Ako na to vám prezradí v rozhovore Mário Glos, konateľ realitnej kancelárie MGM.
Realitné centrum MGM je stálicou medzi žilinskými realitnými kanceláriami. Okrem starších bytov predáva aj viacero novostavieb ako napr. byty v Komenského rezidencii, Rudnay Residence alebo moderné bungalovy v Hričove.
ROZHOVOR:
Tento rok vaša spoločnosť oslávila 22. výročie, ste azda najstaršia realitná kancelária na Slovensku? Či sme najstarší, to som nikdy neskúmal. Firmu zakladal môj otec v Piešťanoch v roku 1997. Zhruba pred dvanástimi rokmi mi ju odovzdal a stiahol sa z podnikateľského života. Presťahovali sme centrálu spoločnosti do Žiliny, ktorá sa pre nás stala novým domovom.
Čo robíte inak ako ostatné realitné kancelárie?
Úplne všetko! (smiech) Z predaja a kúpy nehnuteľností robíme zážitok. Na prvom mieste sú skutočné potreby zákazníkov. Celým realitným procesom ich sprevádzame, obdržia od nás rôznu literatúru. Navyše, majú našu plnú asistenciu, osobného makléra, aj manažéra, ktorý na kvalitu postupu dohliada. Vyvinuli sme vlastný realitný softvér, vďaka ktorému máme celý proces pod kontrolou a sme maximálne efektívni čo má vplyv na rýchlosť predaja, ako aj na vyššiu kúpnu cenu.
Naozaj je predaj cez realitnú kanceláriu rýchlejší?
Cez našu určite áno. Je to vďaka tomu, že máme v „šuflíku“ desiatky záujemcov o kúpu bytov. Takže keď sa vlastník rozhodne predávať byt, tak v prvom rade otvoríme ten „šuflík“ so záujemcami a byt im ponúkneme „v tichosti“. To niekedy spôsobuje aj situácie, že sa nehnuteľnosť nedostane ani do verejnej ponuky a predáme ju do 48 hodín.
Tomu rozumiem, ale keď si vlastník podá inzerát, taktiež sa mu ozve veľa záujemcov.
Áno, je to tak, ale akí sú to záujemcovia? V drvivej väčšine sa jedná o realitných maklérov, ktorí si chcú byt pridať do svojej ponuky, potom sú to častokrát „priekupníci“, ktorí dúfajú, že naďabia na zraniteľného klienta a vyjednajú lepšiu cenu alebo tzv. „realitní turisti“, ktorí sa chcú prísť pozrieť na váš byt a pokochať sa vašim zariadením a vypýtať si kontakt na stolára čo vám robil kuchynskú linku... Vlastník robí vrátnika, doma sa mu strieda návšteva za návštevou, úplne stráca súkromie a premárni najdôležitejší čas na predaj. V tomto je ten rozdiel, že my máme vyfiltrovaných záujemcov o kúpu, vieme čo chcú a v priebehu jedného dňa tam naraz vieme zorganizovať obhliadky očistené od špekulantov, priekupníkov a turistov, preto je predaj cez realitku úspešnejší.
Spomínate, že je dôležite nepremárniť najdôležitejší čas na predaj, kedy to je?
Pri bytoch sú to prvé dva týždne. Vtedy je tá ponuka nová, „neopozeraná“ v inzercii, čiže je vzácna. Tu robí veľa predávajúcich veľkú chybu, hovoria nám, že si to najprv chcú vyskúšať predať samy a takto sa pripravia o to rozhodujúce obdobie, kedy sa to dá ponúkať záujemcom o kúpu ako „podpultový predaj“. Pokiaľ sa dohodnú s nami na spolupráci hneď na začiatku, je pravidlom, že sa nám to podarí predať za vyššiu cenu ako po mesiaci keď je to v inzercii. To si ale veľa predávajúcich uvedomí neskoro a samozrejme na to dopláca.
Akým ďalším chybám by sa predávajúci mali vyhnúť?
Častokrát sa stáva, že je hneď na začiatku zle nastavená cena a to oboma smermi. Niekedy, hlavne skôr narodení klienti, dajú nižšiu cenu aj o 10.000 EUR – 15.000 EUR ako je aktuálna trhová cena. Samozrejme na to upozorníme a toto je jeden z mnohých príkladov, kedy klientovi „zarobíme“ tisíce eur. Častejší je ale opačný problém, že predávajúci si za svoju nehnuteľnosť pýta vyššiu cenu, ako je jej skutočná hodnota. Tu sa opäť dostávame k tomu, že to najdôležitejšie obdobie na predaj sa premrhá a potom sa cena musí znižovať a už sa predaj vlečie, kupujúci sa pýtajú, prečo je tá nehnuteľnosť už tak dlho v ponuke a hľadajú na nej chyby, čo zase vedie k tomu, že za ňu predávajúci dostane menej peňazí. Tomuto sa dá predísť tak, že hneď na začiatku sa klient poradí s odborníkom a cenu nastavia správne. Ďalšou chybou je, že sú ľahostajní voči výberu realitného makléra alebo kancelárie. Inými slovami je im jedno, kto im to predáva. Nepreveria si ho, jeho históriu a potom to dopadá tak, že jeden byt predáva 5 rôznych realitiek, v každej je to za inú cenu a záujemca, ktorý chce byt kúpiť tomu nerozumie, stráca dôveru a už sa viac neozve.
Podľa čoho by si naši čitatelia mali vyberať realitného makléra?
Ako príklad využívam prirovnanie k lekárom. Keď máte zdravotný problém a musíte ísť na operáciu, akého lekára si vyberiete? Čo vás bude zaujímať? Budú to jeho skúsenosti, prax, odbornosť? No a v podstate to isté platí aj pri výbere realitnej kancelárie a makléra. Odporúčam, aby sa predávajúci sústredili na viacero ukazovateľov. Prvým je odbornosť, či ten človek je licencovaný realitný maklér, čiže či reálne absolvoval skúšky z realitnej činnosti- to je úplný základ. Druhým ukazovateľom je prax- ako dlho vykonáva realitnú činnosť, koľko má za sebou úspešných obchodov, aké má zázemie, ako dlho pôsobí na trhu realitná kancelária. Môžete sa spýtať na jeho posledné predané nehnuteľnosti. Ďalej sa pozrite na jeho prácu, ako napr. fotí nehnuteľnosti, či používa moderné technológie, či robí video obhliadky a pod. a nesmieme zabúdať na bezpečnosť, ako na vás pôsobí a či z neho máte dobrý pocit.
Čo konkrétne myslíte pod bezpečnosťou?
Nehnuteľnosti dnes nie sú lacné. Často sa jedná o celoživotné úspory, alebo majetky. Tu sa chyby neodpúšťajú. Dôležité je, aby maklér alebo realitná kancelária bola poistená. Ďalšou veľkou výhodou pre klientov je členstvo realitnej kancelárie v Národnej asociácii realitných kancelárií Slovenska (pozn. NARKS). NARKS je asociácia, ktorá klientom členských kancelárií poskytuje napr. garančný fond, čo je ochrana rezervačných platieb, realitky musia dodržiavať etický kódex, štandardy práce, ich činnosť je monitorovaná a pod. Takýmito krokmi sa minimalizuje riziko.
Ako je to s províziou, koľko to bude predávajúcich stáť?
V prvom rade treba povedať, že realitná kancelária sa vypláca až na konci, keď sa podarí predaj zrealizovať. Čiže dovtedy, všetky náklady spojené s predajom, ako je napr. inzercia, fotodokumentácia, zabezpečenie zmlúv a pod. sú na účet realitky a klienta to nič nestojí. Inými slovami klient zaplatí až potom, keď sa obchod reálne uskutoční. Výška odmeny sa pohybuje od 3% do 5%. Niekedy to vlastníka ale skutočne nestojí nič, lebo tým, že máme nazbieranú databázu kupujúcich, vieme predajnú cenu navýšiť a predávajúci dostane ešte viac peňazí, ako pôvodne očakával.
Čiže, keď budem predávať byt cez realitnú kanceláriu, nemusí ma to stáť nič?
Presne Tak! A navyše budete mať dodanú dobrú a bezpečnú službu- kataster, záložné zmluvy, prenesenie alebo výmaz ťarchy, hypotéka v banke, kúpne zmluvy, protokolárne odovzdanie bytu, vyhlásenie správcu o nedoplatkoch, prepis na Bytterme, prehlásenie elektriky a pod. Klienti si až po skončení celého toho procesu uvedomia, koľko času a stresov sme im ušetrili.
Všimli sme si, že na vašich internetových stránkach ponúkate aj výkup nehnuteľností do 48 hod. O čo ide?
Táto služba je určená najmä pre klientov, ktorí svoju nehnuteľnosť chcú predať veľmi rýchlo. V podstate okamžite vieme reagovať a ponúkneme predávajúcemu najvyššiu možnú cenu. Využívajú to najmä vlastníci, ktorí chcú predať nehnuteľnosť, ale zároveň tam chcú nejaký čas zostať bývať. Alebo potrebujú preklenúť nejaké obdobie a následne si svoju nehnuteľnosť chcú odkúpiť späť. Nehnuteľnosti môžu byť aj zadlžené, môže byť na nich aj exekúcia. Všetky tieto situácie vieme riešiť.
Nás ste presvedčili, ako by sme teda mali postupovať, keď budeme chcieť nehnuteľnosť cez vás predať?
Je to jednoduché, stačí nám zavolať. Nehnuteľnosť navštívi náš špecialista na danú lokalitu, odporučí vám cenu a spôsob predaja, vyhotoví fotodokumentáciu, prípadne video, dohodne sa naša odmena a zaháji sa predaj. Vyselektuje klientov a po dohode zrealizuje obhliadky. Vlastník za tieto veci na začiatku neplatí, sú na náš účet. Odmena pre realitnú kanceláriu sa uhrádza až na konci po úspešnom predaji.
ZDROJ: Časopis BYTTERM November 2019
