Budú ceny nehnuteľností rásť alebo klesať? Aká je aktuálna situácia na realitnom trhu a aký sa predpokladá jej vývoj? Na tieto aj mnohé ďalšie otázky sme sa zhovárali s Mgr. Máriom Glosom, šéfom realitnej skupiny MGM a zároveň viceprezidentom NARKS.
Ako vnímate budúci vývoj v roku 2020 v súvislosti s rozširovaním koronavírusu a opatreniami, ktoré majú zabrániť jeho šíreniu? V prvom rade chcem povedať, že nie som odborník na koranavírus, nedovolím si hodnotiť opatrenia a prognózy odborníkov o počte nakazených a pod. Podľa názoru lekára, s ktorým som sa na túto tému bavil, opatrenia sú správne, naše zdravotníctvom je totálne nepripravené a týmto sme vedeli získať viac času a zmierniť priebeh.
Kľúčové pre vývoj na realitnom trhu bude čas- dĺžka trvania koronavírusu a globálna ekonomická situácia.
Aké sú vaše predpoklady dopadu na realitný trh?
Áno. Pokiaľ sa situácia dostane pod kontrolu do 3 mesiacov, tak by to podľa môjho názoru nemalo žiaden dopad na realitný trh. Tých dôvodov je viacero.
· Sezónnosť na realitnom trhu je bežná vec, cez letné a zimné prázdniny sa predáva menej ako po zvyšok roka. Toto obdobie by sme vedeli považovať ako keby za tretie prázdniny, naakumuluje sa dopyt a klienti začnú realizovať svoje odložené rozhodnutia následne, keď vymizne koronavírus a možno paradoxne sa bude predávať viac v lete alebo skorú jeseň ako po minulé roky.
· Ďalším dôvodom je obrovský nedostatok bytov. Podľa EU ich na Slovensku chýba 400tis.
· Alternatíva štátom podporovaného nájomného bývania je v nedohľadne, resp. predpokladáme ju najskôr koncom volebného obdobia novej vlády- reálne sa to nedá stihnúť skôr.
· Po takejto „kríze“ vzrastie percento rozvodov a taktiež o 9 mesiacov môže nastať populačná explózia- a to sú všetko dôvody na zmenu bývania- kúpu, predaj a následnú kúpu nehnuteľností.
· Európska centrálna banka bude opäť tlačiť veľké objemy peňazí na zachovanie chodu ekonomiky, čo bude mať za následok udržanie úrokových sadzieb hypoték na minime. Ďalším efektom môže byť rast inflácie, čo opäť vyhovuje realitnému trhu, nakoľko investícia do nehnuteľnosti, ako jedna z mála, nepodlieha inflácii- čiže investičným nákupom nehnuteľnosti ochránite hodnotu svojich peňazí a navyše si takto dokážete zabezpečiť polo-pasívny príjem plynúci z prenájmu takejto nehnuteľnosti.
Ako sa môže zmeniť záujem o nehnuteľnosti na bývanie či komerčné nehnuteľnosti?
Klienti aktuálne v tomto období riešia iné záležitosti- nemajú kam odložiť deti, nemajú kde kúpiť rúška, jedni sa obávajú chodiť do práce, ďalší zase naopak, že nebudú môcť pracovať.... No a v tejto situácii idú všetky ostatné potreby bokom. Čiže je logické, že dopyt po nehnuteľnostiach na určité obdobie klesne. Na to sa treba pripraviť. Ak by som to mal odľahčiť, tak by som konštatoval, že je škoda, že sa nedá vycestovať, lebo realiťáci by si mohli spraviť dovolenku bez zvonenia telefónov niekde v dovolenkovom raji. Niektorí klienti si kúpu možno rozmyslia, zostanú ešte bývať v „mama hoteli“ alebo v prenájme- a to sú tie odložené rozhodnutia, ktoré som spomínal vyššie. Pokiaľ sa nám podarí s touto situáciou vysporiadať rýchlo, nepredpokladám, že to bude mať dlhodobejší vplyv na rezidenčný ako aj na trh s komerčnými nehnuteľnosťami.
Minulý rok ceny bytov neustále rástli, možno uvažovať o tom, že budú tento rok klesať, resp. stagnovať aj vplyvnom ekonomických dôsledkov koronavírusu na ekonomiku?
Tu sa musíme nato opäť pozrieť v časovej kontinuite a položiť si otázku, prečo by mali ceny klesať. Väčšina ukazovateľov tomu nenasvedčuje.
Napr. budú rásť úroky hypoték- podľa predpokladov nebudú, nakoľko keď ECB emituje miliardy eur, úrok to naopak znižuje.
Prestanú ľudia splácať hypotéky ? Kvôli úrokom nie, lebo sa im nebude zvyšovať splátka. Taktiež neprestanú z dôvodu, že im na určité obdobie zníži príjem (OČR, PN, 60% mzdy...), lebo im banky už dnes ponúkajú odklad splátok až na obdobie 6 mesiacov a to bez poplatku a bez zápisu do úverového registra.
Čiže jediný opodstatnený dôvod môže byť strata zamestnania z dôvodu globálneho poklesu ekonomiky. Ale aj v takomto prípade si musíme povedať, že sa to nestane hneď. Keď len veľmi rýchlo rátame, šesť mesiacov môže byť odklad splátky, ďalších cca 3 až 6 mesiacov bude trvať, kým banka zosplatní úver, ďaľšie 3 mesiace je výkon záložného práva- bavíme sa tu o horizonte 12 až 15 mesiacov. Toto je racionálny pohľad. Potom môže byť ešte jeden pohľad- iracionálny ovplyvnený strachom a stresom z danej situácie a ten sa môže odzrkadliť v spotrebiteľskej nálade. Keď sa vlastníci zľaknú a začnú sa panicky zbavovať nehnuteľností pod cenu, dajú príležitosť zarobiť chytrým ľuďom, ktorí chápu vývoj ceny v širších súvislostiach.
Ako myslíte vývoj ceny v širších súvislostiach?
Pozrite sa na historický vývoj cien nehnuteľností na SR od roku 1997. To je obdobie, od ktorého fungujeme a máme k tomu dáta. Klienti sa ma častokrát pýtajú, kedy bude tá správna doba na kúpu nehnuteľnosti. Moja odpoveď, ktorú som si požičal od Benjamina Franklina, je- „Vždy pred piatimi rokmi“. Napriek akýmkoľvek krízam, vládam a situáciám, ktoré sme zažili, je dlhodobý priemerný rast cien na úrovni 6% ročne. Napr. 1 izb. byt v Žiline pred 10 rokmi sa pohyboval na úrovni 42tis EUR. Dnes ten istý byt, hoci je o 10r. starší stojí 82tis. EUR. Čo je takmer 100% nárast ceny za 10r., čiže zhodnotenie je na úrovni 10% ročne a to nerátame ďalší príjem plynúci z prenájmu. A medzi týmto obdobím tu bola veľká hospodárska kríza, ktorú sme cítili 6 rokov. Tým som chcel len povedať, že v dlhodobejšom časovom horizonte je investícia do správnej nehnuteľnosti stávka na istotu.
Aká je tá správna investičná nehnuteľnosť, čo spomínate ?
To je veľmi obšírna téma, záleží koľko chcete investovať a s akým zámerom. Pre bežných ľudí je dnes typická investícia do ďalšieho bytu na hypotéku, ktorý následne prenajímajú a nájom im pokrýva kompletne splátku hypotéky a navyše si z rozdielu vedia tvoriť aj finančnú rezervu. Poz. Redakcie: O investovaní sa dočítate viac v našom článku, ktorý nájdete tu: Hospodárske Noviny, Investor 19, štvrtok 10.10.2019 https://www.facebook.com/mgmreality/photos/a.851589341601805/2625470237547031/?type=3&theater
Veľa bytov majú majitelia ako investíciu a prenajímajú ich, môže sa stať, že sa časť z nich "pustí" do predaja, alebo budú upravovať ceny prenájmov?
Ťažko sa dá predikovať správanie ľudí. Opäť je tu množstvo faktorov, ako napr. akej cieľovej skupine prenajímate nehnuteľnosť. Koronavírus bude mať iný ekonomický dopad na nájomníka, ktorý robí na dohodu v gastronómii a prakticky nemá žiadne finančné krytie a iný dopad na nájomníka lekára v nemocnici, na ktorého príjem to nebude mať vplyv. Ďalším faktorom je spôsob financovania nákupu takéhoto investičného bytu. Pokiaľ na neho má klient hypotéku, nebude mu dávať význam ho asi predávať, skôr možno bude ústretovejší k upraveniu výšky nájmu. Myslím si, že v týchto dňoch treba byť solidárny a pokiaľ nájomníkovi skutočne vypadne príjem, je prirodzené, že môže žiadať nejakú úpravu, rovnako ako prenajímateľ môže požiadať o odklad splátky v banke. Tí klienti, čo kupovali byt v hotovosti, pravdepodobne tak urobili kvôli diverzifikácii svojich úspor, fin. prostriedky sú v takejto investícii dokonale ochránené pred infláciou, navyše prinášajú priebežný cash flow (ako keby priebežné vyberanie dividendy).
Pokiaľ takýto „hotovostný“ klient bude potrebovať okamžitú likviditu, napr. na chod firmy?
Samozrejme, toto nepopierame, určite sa nájdu aj takí klienti, nemyslím si však, že by ich malo byť toľko, že by to trh pocítil. Navyše aj oni majú viacero možností, rýchlejšou aj výhodnejšou alternatívou mi v tomto prípade príde vziať na takúto nehnuteľnosť úver, resp. refinancovať úvery, založiť túto nehnuteľnosť a získať veľmi rýchlu likviditu, určite rýchlejšiu ako sprocesovanie celého predaja nehnuteľnosti. Pri takomto modeli síce nedostanete 100% hodnoty, ale cca 70 až 80%, na druhej strane vám nehnuteľnosť stále zostáva a stále vám z nej plynie priebežný príjem. Rovnako 100% hodnoty nedostanete ani pri rýchlom, „panickom“ predaji svojej nehnuteľnosti. Pri poskytovaní financovania bude kľúčový pohľad bánk a to ako zareagujú na vzniknutú situáciu.
Dá sa predpokladať, že sa spomalí aj dokončovanie nových projektov bytových domov developerov, čo to spôsobí na trhu realít?
Za projekty, ktoré servisujeme my, môžem zodpovedne povedať, že všade je časová rezerva, ktorá vznikla na základe dobrých klimatických podmienok, kde sa aj počas zimy robilo naplno. Čiže veľa stavieb je oproti plánu v predstihu. Pokiaľ táto situácia nebude trvať dlho, verím, že to nemusí vôbec spomaliť ich dokončovanie. Pokiaľ by sa aj dokončenie spomalilo, je bežnou praxou, že odovzdanie novostavieb mešká. Nie je to nič nové a v podstate to nemá vplyv na realitný trh.
-162.png)
