Dokedy možno očakávať stagnáciu na realitnom trhu a čo ho môže znova oživiť? AJ o tom hovorí pre TREND zakladateľ a CEO realitnej skupiny MGM Mário Glos, ktorý je zároveň členom predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Aký veľký prepad trhu a s tým súvisiaci pokles dopytu očakávate počas prvého polroka 2023?
Redukcia cien je postupná, nie je radikálna. Predpoveď je teda taká, že rast úrokových sadzieb bude ďalej tlmiť dopyt. Pôjde najmä o zlacnenie najmä starších seconhandových nehnuteľností. Väčšinou mimo krajských miest či v lokalitách, kde nie je vysoké školstvo alebo dobrý zamestnávateľ, môžu ceny klesnúť od 15 po 20 percent. V krajských mestách by to malo byť menej.
Aký trend teda predpokladáte?
Celkovo sa ceny zreálnili. Mnohé inzertné ceny boli v roku 2022 úplne zdeformované, nadhodnotené. Vlastník si povedal, že vyskúša – vyskúšal a nepredal. Čiže nehnuteľnosti, ktoré mali od začiatku správne nastavenú cenu, výrazne nestrácali. Chybu v cenotvorbe spravili aj niektorí menší developeri, ktorí napríklad v Žilinskom regióne cenovo uleteli a povzbudení vysokými cenami, ich stálym rastom a silným dopytom, sa vyšplhali na úroveň štyroch až piatich tisícov za meter štvorcový. Reálne sa však byty za tieto ceny predávali len výnimočne, aj to menšie výmery. V súčasnosti tak prišlo tu vytriezvenie.
Takže sa už dá kupovať za lepšie ceny?
Napriek tomu sa nedá hovoriť o tom, že by hypotekárny klient dnes kupoval výhodnejšie. Nárast úrokových sadzieb totiž nákup predražuje. Ceny starších bytov sa budú redukovať až do stabilizácie hypotekárnej úrokovej sadzby a sprístupnenia úverov. Následne opäť začnú rásť, keďže nás demografia, inflácia a akútny nedostatok bytov nepustia.
Aký pokles úrokových sadzieb by teda mohol znovu naštartovať trh?
Našim želaním je, aby úrokové sadzby boli stabilné v intervale troch až štyroch percent. To čo tu bolo doteraz, hypotéky na úrovni jedného percenta, bolo veľmi neobvyklé. Boli to peniaze zadarmo, čo sa v najbližších rokoch zrejme už nezopakuje. Čiže klient si musí zvyknúť na „normálnu“ cenu za peniaze v podobe vyššej úrokovej sadzby.
Začali sa majitelia zbavovať už aj investičných bytov?
Zatiaľ sme sa s tým nestretli. Pretože i keď pôjdu úroky po refixáciách hore, nesplácanie nezačne okamžite. Ak klient prestane splácať, banka sa s ním bude najskôr chcieť dohodnúť a nájsť riešenie. Pokiaľ sa to nepodarí, trvá približne šesť mesiacov, kým sa dostane takýto klient na workout banky. Nasleduje spoplatnenie úveru a výkon záložného práva prostredníctvom inštitútu dobrovoľnej dražby. Celý tento proces je aj z pohľadu zákonných lehôt ďalších šesť mesiacov. Čiže takýto scenár dobieha rok a viac.
Mohol by sa v blízkej dobe počet predávajúcich ešte zvýšiť?
Investori sa dnes vo všeobecnosti svojho portfólia nezbavujú, keďže výnos z nájmu bude práve teraz vyšší z dôvodu nedostatku vlastného bývania, rastu cien nájmov a poklesu predajných cien. Dnes už môžeme hovoriť aj o tom, že nájmy sú vyššie ako počas korony, kedy padol najmä segment krátkodobého nájmu. Potom prišla vojna a mnoho bytov sa prenajalo Ukrajincom. Majitelia bytov si už majú možnosť nájomníka si vyberať, pričom v minulom roku by boli vďační za kohokoľvek. A to spôsobilo opätovný rast cien nájmu. Pre investora je to výhodné práve preto, že energie sa prenášajú na nájomcov a veľa investorov má v zmluvách inflačnú doložku, čím dokáže nájomné legálne zvyšovať. Riziko sa tak prenáša na nájomníka a investor dostáva viac peňazí, ktorými si vie pokryť vyššiu úrokovú sadzbu, ak je odkázaný na refinancovanie.
Majú klienti s nákupom čakať na ešte výhodnejšie ceny?
Trh sa spomaľuje, dopytujúcich sa klientov je menej, začína sa akumulovať viacej ponuky, predlžuje sa čas nákupného rozhodnutia. Kupujúci sa dostávajú „na koňa,“ majú možnosť si vyberať z viacerých ponúk a vyjednávať cenu. Na druhej strane ich nákup predražuje vyššie úročenie a nižšia dostupnosť hypoték.
Klientom, ktorí hľadajú nové bývanie, by som neodporúčal vyčkávať, paradoxne takýmto správaním môžu z pohľadu rastu hypotekárnych sadzieb nakúpiť drahšie ako teraz. U nás stále prevláda nákup nehnuteľnosti na dlhšie obdobie, sme konzervatívni, sme malá krajina z pohľadu mobility, nie sme zvyknutí meniť bývanie každé tri-štyri roky. Čiže z pohľadu dlhodobého vlastníctva absolútne nehrá rolu, či som byt kúpil o 10-tisíc eur lacnejšie alebo drahšie, rovnako ako nehrá rolu krátkodobý pohľad na vyššie úrokové sadzby, ktoré sa budú dať pri ich poklese okamžite refinancovať.
