Bývanie už lacnejšie nebude. Teraz sú ceny bytov nižšie takmer o tretinu, karta sa ale obráti !

Nájmy stúpajú, no predajná cena nehnuteľností v roku 2023 klesla. Podľa viacerých odborníkov už lacnejšie nikdy nebudú Karta sa v roku 2024 môže obrátiť. Cenové dno sa začne dvíhať.  Mário Glos, CEO realitnej skupiny MGM poskytol rozhovor pre SME a MY Žilina. Viac sa dočítate v článku nižšie.

1. Predošlý rok 2023 bolo možné hovoriť o poklese cien viacerých nehnuteľností (hlavne starších bytov) a celkovo sa rozšírila ponuka nehnuteľností. Zmení sa tento rok situácia? Akým smerom by sa podľa Vás mohli ceny bytov uberať v roku 2024? 

Ceny starších nehnuteľností v žilinskom regióne klesli počas roku 2023 výrazne v intervale 20 % až 30%.  Aktuálne sú predajne realizačné  ceny zastabilizované a je cítiť začiatkom roka 2024 mierne oživenie.  Nepredpokladáme už výrazný pokles cien, skôr naopak stabilizáciu a budúci rast . Samozrejme na takúto predikciu vplýva množstvo faktorov do vývoja inflácie, cez výšku úrokových sadzieb na hypotéky až po vývoj konfliktu na Ukrajine.  Ale aj viaceré euróspke autority, inštitúty predpokladajú rast cien nehnuteľností.

2. Oplatí sa tento rok pristúpiť ku kúpe nehnuteľnosti, v ktorých prípadoch? Ak niekto odložil kúpu predošlý rok, urobil správne alebo premeškal vhodnú príležitosť?

Určite sa oplatí kupovať. Staršie nehnuteľnosti sú cenovo na minimách, kupujúci má ideálnu možnosť využiť časový priestor, kým sa trh začne opäť štartovať a otáčať. Väčšia dynamika na trhu povzbudená napr. klesajúcimi úrokovými sadzbami bude mať za následok postupné zdražovanie nehnuteľností v budúcnosti.

A či niekto spravil správne keď odložil kúpu, ťažko povedať.  Dôležitý je uhoľ pohľad a potreby klienta.  Za nás môžeme len potvrdiť, že v priebehu min. roka sa na trh sa dostali rôzne zaujímavé nehnuteľnosti, ktoré by sa normálne v predchádzajúcich rokoch  predali v tichosti obratom a do inzercie by sa ani nedostali.

3. Aj minulý rok pri kúpe a cenách hralo rolu zdražovanie hypoték, budú mať hypotekárne úroky rovnaký vplyv aj tento raz alebo aký vývoj očakávate?

Dostupnosť hypoték má obrovský vplyv na realitný trh.  Akonáhle je ich dostupnosť komplikovanejšia, resp. menej ľudí na ne vie dosiahnuť, o to je pomalší realitný trh. Dostupnosť výrazne súvisí s výškou úrokovej sadzby, lebo čím je vyšší úrok, tým je aj vyššia splátka a tým pádom musí mať klient vyšší príjem, inak hypotéku nedostane.   My očakávame, že akonáhle začne znižovať úroky európska centrálna banka, začnú sa znižovať aj hypotekárne úrokové sadzby v slovenských bankách, samozrejme zvyšovanie úrokov je rýchle a znižovanie naopak dlhé a pomalé.

4. Niektorí odborníci na realitný trh hovoria o stieraní rozdielov medzi cenami starších a nových bytov. Predpokladáte menší cenový rozdiel aj v našom regióne?

Práve naopak. Dnes sa rozdiely prehlbujú a to je správne. Nemôže predsa starý byt na sídlisku, kt. má 50 rokov  stáť toľko ako úplne nový byt v novostavbe. Práve od roku 2018 do leta 2022 sa tieto rozdiely potierali, jednoducho dopyt bol tak silný a ponuka tak nízka, že vlastníci starších bytov ceny stále zvyšovali a doťahovali sa na ceny novostavieb.  Teraz pri starých bytoch nastala výrazná korekcia, ako spomínam v úvode 20% až 30 %, čiže staršie byty sú teraz podstatne lacnejšie ako novostavby, pri ktorých cena neklesala alebo klesala len minimálne. A práve staršie nehnuteľnosti môžu byť dostupnou alternatívou bývania mnohých klientov, pre ktorých budú novostavby nedostupné.

1. Aká je Vaša prognóza ohľadom cien a dostupnosti nájmov?

Nájomné roky stagnovalo, dokonca klesalo počas prvého covidu, potom pod vplyvom napr. vojny na Ukrajine sa vrátilo späť s a teraz dražie.  Nárast za posledné 2 roky odhadujem na cca 20%.  A nájomné  bude rásť ďalej. Vplýva na to veľa faktorov, prvým je inflácia, potom cena energií, zvyšujúce sa dane, znižujúca sa dostupnosť vlastného bývania formou hypoték.

Mgr. Mário Glos C.I.P.S., konateľ MGM realitne centrum, člen predsednictva NARKS