1.Aká je momentálne situácia na realitnom trhu, ak hovoríme o rekreačných nehnuteľnostiach?/ Do akej miery ich ceny klesajú?
Situácia kopíruje vývoj rezidenčného trhu. Percentuálny pokles napr. nebol tak výrazný ako pri starších bytoch. Chaty a chalupy sú často krát o emócii, kedy predajnú ceny ovplyvňuje prostredie, výhľady. Pri apartmánoch je to najmä využiteľnosť voľného času, atrakcie a potenciál krátkodobého prenájmu z pohľadu turistického ruchu.
2. O aké presnejšie nehnuteľnosti ide?
Spravidla sa jedná o chaty, chalupy a apartmány.
3. Prečo dochádza k tomuto poklesu?/ Prečo sa majitelia týchto nehnuteľností zbavujú?
Cenovou korekciou za uplynulé obdobie prešli všetky druhy nehnuteľností. Z môjho pohľadu sa aktuálne klienti ale nezbavujú rekreačných nehnuteľností. Práve naopak, v tomto období platí sezónnosť a dopyt je zvýšený a ponuky je málo. Objektívne treba povedať, že sa horšie predávajú nedokončené projekty z papiera, ktoré nie sú v A-čkových lokalitách.
4. Vieme povedať aj príklad?/ Koľko stáli takéto nehnuteľnosti v čase pandémie a koľko stoja dnes?
Toto je veľmi individuálne. Počas pandémie boli ceny samozrejme vyššie a predali sa aj „ležiaky“ nehnuteľnosti, ktoré predtým dlhodobo stáli v ponuke- jednoducho rastúca cena ich dobehla a z premrštenej ceny sa stala reálna, ktorú trh akceptoval.
5. Aký typ rekreačnej nehnuteľnosti zlacnel najviac? – malé chatky, veľké chalupy, drevené zruby alebo apartmány?
Prevažne staršie rodinné domy využívané ako chalupy v lokalitách bez potenciálu turistického ruchu v dedinskej zástavbe. A množstvo apartmánov na vidieku bolo ponúkané za utopistické ceny.
6. Sú medzi nimi aj také, ktoré si stále držia svoju cenu?
Prémiové lokality a vysoký potenciál turistického ruchu dokonca na cene rastie.
7. V akých lokalitách najviac klesli ceny? ostaňme na Slovensku...
Pri lokalitách je dôležitá aj mikro lokalita (či je to napr. v centre obce, medzi rod. domami a pod) . Najväčší pokles bol v lokalitách, kde absentuje pridaná hodnota, súkromie a chýba turizmus. V trende je buď lokalita s veľkým turistickým potenciálom z pohľadu budúcej investície, alebo z pohľadu vlastnej spotreby- chalupárčenia je to príroda, samota alebo polosamota, blízkosť lesa, vodnej plochy a pod.
8. Poďme sa pozrieť na najpopulárnejšie lokality - Donovaly, Chopok... ako je to s cenami v týchto miestach?
Chopok, napr. hotel Damian je v podstate už vypredaný a ponúka sa len z predpredaja. Cena závisí od viacerých faktorov, napr. veľkosti apartmánu. Platí pravidlo čím menší, tým vyššia cena na m2. Aktuálne v tomto projekte atakuje sumu 6000 až 7500EUR .
9. Aký je z vašich skúseností najčastejší dôvod, prečo chcú majitelia svoje chaty, alebo apartmány predať?
Čo sa týka chát- chalupárčenie je životný štýl. Vyžaduje si nejakú starostlivosť a nie je pre každého, nakoľko so sebou prináša aj povinnosti. Počas covidu sa ponuka prakticky vypredala, lebo klienti hľadali únik z ich bytov. Po nejakom čase to však omrzí, alebo jednoducho si klienti nenájdu na túto formu čas a nechcú tráviť každý víkend na rovnakom mieste. Pri apartmánoch to môže byť napr. strata záujmu o krátkodobý prenájom alebo aj zaujímavý výnos z potencionálneho predaja.
10. Ako je to s prenajímaním týchto rekreačných nehnuteľností aktuálne?/ Oplatí sa to, neoplatí...?
Prenajímanie je veľmi populárne a je často aj dôvodom kúpy rekreačnej nehnuteľnosti ako investičnej nehnuteľnosti. Čiže klienti sa na toto dívajú ako na investíciu, ktorú zároveň môžu využívať aj pre svoju rekreáciu a potešenie. Vypovedá o tom aj fakt, že viac ako 60% apartmánov zostáva v tzv. hotelových programoch, stará sa o nich a prenajíma ich operátor. Niektorí klienti si to riešia na vlastnú päsť a taktiež prenajíma krátkodobo cez rôzne platformy. Pokiaľ je nehnuteľnosť v dobrej lokalite tak okrem výťažku z nájmu vlastník môže počítať aj s nárastom trhovej ceny do budúcna. Táto forma investície je zaujímavá najmä pre klientov, ktorí disponujú hotovosťou a zároveň si vedia predstaviť ju využívať aj na osobnú rekreáciu.
11. S akými nákladmi na údržbu musí majiteľ takejto nehnuteľnosti počítať?
Je to v závislosti od typu nehnuteľnosti. Pokiaľ hovoríme o samostatnej chate, chalupe, náklady nám tvoria len energie (elektrika, vykurovanie, temperovanie) , poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti. Pokiaľ sa jedná o apartmán v spoločnej nehnuteľnosti do poplatkov ďalej vstupuje fond opráv, správcovské poplatky a sherovane poplatky za servis a služby- napr. rozpočítavanie nákladov na recepciu, stráženie, údržbu, bazény a welness a pod.
12. Aký je trend výšky nákladov takýchto nehnuteľností?
Náklady sú závislé od cien energií, ľudskej práce a pod., čiže aktuálne stúpajú.
13. Čo by ste aktuálne poradili tým, ktorí uvažujú nad kúpou takejto rekreačnej nehnuteľnosti a naopak, tomu, kto sa jej chce zbaviť?/ Kto má akú pozíciu momentálne?
Dobrých nehnuteľností je nedostatok. Pri kúpe treba rozlišovať dôvod kúpy. Pokiaľ to má byť investícia, tak sa jednoznačne treba sústrediť na lokality s vysokým potenciálom celoročného cestovného ruchu, čím sa dá znásobiť príjem, pokiaľ sa potlačí sezónnosť prenajímania. Veľkou pridanou hodnotou sú atrakcie a možnosť trávenia voľného času- aquaparky, wellness, športoviská, lyžiarske vleky, cyklotrasy, turizmus, pamiatky, atrakcie pre deti, atď. Musí to dávať ekonomiku a treba si pripraviť výnosovú aj nákladovú kalkuláciu, v ktorej netreba opomenúť náklady súvisiace s krátkodobým prenajímaním. Tí čo ju chcú pre seba na chalupárčenie, väčšinou majú jasno v svojich predstavách a nákup súvisí napr. s ich hobby. V každom prípade by som odporúčal okrem toho emotívneho zapojiť aj racionálny pohľad.
14. Aký vývoj rekreačných nehnuteľností očakávate v tomto roku?
Pri prémiových nehnuteľnostiach sú ceny zastabilizované a vidím to aj na ich rast. Z pohľadu predpredaja sú ceny takýchto nehnuteľností vyššie ako ich predávali developeri. Pri bežných rekreačných nehnuteľnostiach predpokladáme rovnaký vývoj ako na trhu rezidenčných nehnuteľností. V dobrých lokalitách ceny budú stúpať. V lokalitách ktoré sa vyľudňujú a nemajú potenciál cestovného ruchu môžu naopak klesať.
záznam z relácie nájdete na tomto linku:
https://www.rtvs.sk/televizia/archiv/19167/471759#159
