Člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a šéf realitnej skupiny MGM Mário Glos sa pre magazín MYZILINA.SME vyjadril k aktuálnej sitácii na realitnom trhu. Tvrdí, že ešte na jar by ste byt v Žiline predali za obvyklú cenu do týždňa. Dnes sú to i dva mesiace.
Nedávno vzišlo z piatich obhliadok päť záujemcov. Vlastník nehnuteľnosti si tak mohol vypýtať viac, ako si stanovil na začiatku predaja. Najmä vyššie sadzby na hypotekárnych úveroch, ale aj celková neistota v spoločnosti zapríčinila, že aktuálne nastáva obdobie zreálnenia cien nehnuteľností a ich návratu na úroveň roka 2021.
Ako by ste charakterizovali dnešnú situáciu na realitnom trhu?
Ako vyčkávajúcu a plnú nereálnych očakávaní. Kupujúci očakávajú výrazné znižovanie cien a predávajúci skúšajú ceny ešte zvyšovať. Nič dramatické sa však neudeje. Pokiaľ napríklad developeri pri novostavbách nedosiahnu svoju minimálnu maržu, projekty pozastavia. Nebudú ich stavať so stratou. Tým pádom opäť klesne už aj tak veľmi malá ponuka. Opäť začne výrazne prevládať dopyt a ceny opäť stúpnu. Sú to jednoduché ekonomické zákony. Priemerný dlhodobý svetový rast hodnoty nehnuteľností je 6 percent ročne. U nás bol ten rast bol z viacerých dôvodov. Napríklad cena nehnuteľností bola dlho zmrazená po svetovej hospodárskej kríze v roku 2009, hypotekárne úroky boli veľmi nízke a dopyt niekoľkonásobne prevyšoval ponuku.
Majú ľudia záujem nakupovať nehnuteľnosti v čase, keď im z príjmov ubrala inflácia?
Investícia do nehnuteľnosti je jednou z najlepších investícií práve z toho dôvodu, že infláciu zrkadlí, čiže na rozdiel od držania finančných prostriedkov na účte, investori o peniaze kúpou nehnuteľnosti neprichádzajú, práve naopak, investícia sa im zhodnocuje. Kupujúci novostavieb sa skôr obávali inflačných doložiek, ktoré hovoria o tom, že developer má právo na zvýšenie kúpnej ceny nehnuteľnosti. Avšak v mnohých prípadoch väčšinou ide o cenové doložky súvisiace so zdražovaním materiálov a energií, nie o celkovú výšku inflácie, v každom prípade ale odporúčame klientom, aby si to vopred preštudovali v zmluve s developerom. Iný príbeh už píše sadzba na hypotekárnych úveroch.
Čo na realitnom trhu urobil nárast úrokových sadzieb?
Práve toto je dôvod aktuálneho poklesu dopytu. Vyššie úrokové sadzby spôsobujú menšiu dostupnosť hypoték. Nejde tu ani o to, že by kupujúci stratili záujem o hypotekárne financovanie z dôvodu, že je ich mesačná splátka vyššia, ale o to, že im z ich príjmu jednoducho nevyjde. Samozrejme, aj toto sa dá riešiť napríklad vyšším podielom vlastných zdrojov. Tu majú výhodu klienti, ktorí svoje bývanie vymieňajú, čiže predávajú inú svoju nehnuteľnosť, ktorú v minulosti lacnejšie kúpili a teraz vedia so ziskom predať.
Zastavil sa rast cien naprieč celou ponukou nehnuteľností?
Na celom Slovensku je rovnaký vývoj. K ochladeniu dopytu prišlo plošne na celom území Slovenskej republiky. Medzi najväčšie dôvody sa radí rast úrokových sadzieb, rast cien energií a ním zapríčinená zhoršená spotrebiteľská nálada. Ceny starších nehnuteľností čaká korekcia, respektíve ich zreálnenie niekde na úroveň spred roka 2021.
Novostavby rezidenčných nehnuteľností budú ďalej rásť, nakoľko stále rastú náklady na výstavbu. Tu nevidíme absolútne priestor na nejaký dramatický pokles, nakoľko developerské marže v regiónoch sú nízke, na úrovni rentability a financovateľnosti z pohľadu bankového projektového financovania. Inak povedané, developer s cenou nemôže klesnúť, lebo mu to nedovolí jeho financujúca banka.
Iný scenár vidíme pri developerských projektoch rekreačných nehnuteľností, kde boli ceny nastavené veľmi vysoko na úrovni 5 až 8 tisíc eur za jeden meter štvorcový, tu môže byť pokles výraznejší.
Ceny stavebných pozemkov rovnako klesať nebudú, lebo ich ponuka je limitovaná. Ceny starších rodinných domov budú kopírovať vývoj trhu so staršími bytmi.
Čo to robí s cenami nehnuteľností v žilinskom regióne?
Aktuálne dochádza v našom regióne k zreálneniu cien. Cena rastie možno v štatistikách, ale nie reálne. Začína sa viac vyjednávať na obhliadkach, ale nie smerom hore, ako to bolo uplynulé tri roky, ale smerom nadol. Taktiež dochádza k predlžovaniu nákupných rozhodnutí kupujúcich a predlžovaniu horizontu predaja. Ešte na jar ste byt v Žiline za obvyklú cenu na trhu predali do týždňa. Dnes sú to jeden, dva mesiace.
Aké boli medziročné nárasty cien v minulých rokoch a aké sú teraz?
Medziročné nárasty boli v závislosti od typu nehnuteľnosti medzi 10 až 20 percentami. Výrazný rast cien zaznamenali aj ceny rodinných domov, ktoré dlhodobo zaostávali za rastom cien bytov. Taktiež počas korony sa vypredala celá ponuka rekreačných nehnuteľností, čo opäť spôsobilo rast cien aj v tejto kategórii nehnuteľností.
V súčasnosti ceny nerastú, sú zastabilizované, respektíve ich predaj je na úrovni cien z roku 2021.
Je cítiť v žilinskom regióne ešte stále hlad po nehnuteľnostiach?
Dopyt po nehnuteľnostiach bol enormný. Na štandardnú ponuku bolo z piatich obhliadok päť záujemcov. Cena sa negociovala smerom nahor, a vlastník častokrát dostal viac, ako stanovil na začiatku.
Dnes je situácia iná, kupujúci viac rozmýšľajú, porovnávajú a váhajú. Tým sa predlžuje ich nákupné rozhodovanie a horizont predaja. Vyššie úrokové sadzby taktiež zapríčinili odloženie rozhodnutí. Toto všetko má za následok spomalenie celého realitného trhu a to aj napriek faktu, že dopyt stále niekoľkonásobne prevyšuje ponuku.
Zamával rast cien v stavebníctve s predajom novostavieb a cenovou politikou developerov?
Určité obdobie bolo zdražovanie materiálov nevyspytateľné, všetkého bol nedostatok a materiály vykupovali ekonomicky silnejšie subjekty z okolitých krajín. Veľkú výhodu mali developeri, ktorí mali zazmluvnenú so stavebníkom takzvanú pevnú cenu za vyhotovenie diela. Tých sa zdražovanie dotýkalo minimálne.
Zložitejšia situácia je dnes, keď s pevnou cenou developeri už nemôžu počítať. Tí čiastočne toto riziko prenášajú na kupujúcich práve vo forme inflačných - materiálových doložiek a čiastočne ho kryjú zo svojej marže.
Predpokladám, že v neistej situácií sa developeri neženú do nových projektov.
Byty, ktoré sa aktuálne stavajú, sú do veľkej miery vypredané z papiera. Nových projektov je málo a taktiež sú developeri v dnešnej dobe opatrní s tým, či spustia ďalšie etapy výstavby, alebo nové projekty.
Väčšina z nich zaujala vyčkávaciu taktiku, máme informácie, že kompletizujú napríklad stavebné dokumentácie, pokračujú v procesoch získavania územných rozhodnutí, stavebných povolení, ale s predajom sa nebudú ponáhľať. Dáva to logiku, nakoľko na Slovensku v porovnaní s európskym priemerom chýba viac ako 400-tisíc bytov. Čiže skôr, či neskôr bude dopyt po novom bývaní opäť masívny.
Ako vidíte budúcnosť na trhu s hypotékami? Kedy sa zastaví rast úrokových sadzieb?
Tým, že máme EURO, sme našťastie súčasťou euriboru. Našťastie preto, lebo vidíme na akej úrovni je dnes úrok v okolitých krajinách. U nás z krajín V4 bol a je najnižší. Vývoj hypotekárnych úrokov závisí od sadzby centrálnej európskej banky, ktorá na boj voči vysokej inflácii používa práve ako nástroj na obmedzenie spotreby vyššiu základnú úrokovú sadzbu. Čiže kým bude euribor rásť, budú rásť úroky aj u nás a naopak, keď začne klesať, budeme mať úroky lacnejšie.
Samozrejme na výšku úrokov u nás vplýva aj konkurenčné prostredie medzi bankami, ale konkurenčný boj môže priniesť len nevýrazné zníženie úrokov na úrovní desatín percenta. Treba dodať, že banky na Slovensku majú stále priestor na zníženie svojej marže a zlacnenie úrokových sadzieb, na druhej strane očakávať, že sa dostaneme niekde na úroveň jedného percenta, je naivné.
Za „normálny“ hypotekárny úrok sa považuje interval medzi 3 až 5 %. V otázke ďalšieho vývoja úrokových sadzieb sa rozchádzajú svetovo uznávaní ekonómovia, ktorí majú protichodné názory a ďalší vývoj prognózujú odlišne, čiže z našej pozície vieme len pomenovať možné scenáre a ich vplyv na ďalší vývoj.
Aké kategórie ľudí si už nebudú môcť dovoliť financovať bývanie cez hypotéku?
Najťažšie to budú mať mladí ľudia, ktorí si budú chcieť kúpiť svoje prvé bývanie. Aktuálne ceny nehnuteľností v kombinácii s vyššími úrokovými sadzbami budú mať za následok nutnosť vyššieho podielu vlastných zdrojov. Tým, že nevlastnia predchádzajúcu nehnuteľnosť, ktorú by vedeli výhodnejšie predať, budú musieť šetriť. No a šetriť popri platení nájmu a súčasnom konzumnom spôsobe života vôbec nebude jednoduché. A to nehovoríme ešte o zvyšovaní LTV (výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti).
Dnes banky vyžadujú len 20 % vlastných zdrojov. V budúcnosti to môže byť pri klasickej hypotéke aj dvojnásobok, čiže inak povedané, 40 % z hodnoty nehnuteľnosti bude musieť kupujúci zaplatiť z vlastných zdrojov a banka mu poskytne „len“ 60 %.
Tým sa postupne dostaneme do situácie v akej sú okolité vyspelé krajiny, že veľká časť mladej populácie žije v nájomných bytoch. Tento vývoj bude mať za následok zníženie dostupnosti vlastného bývania na jednej strane, avšak aj zníženie „chtíču“ vlastniť nehnuteľnosť, ktorá je výrazná ešte aj pri súčasných tridsiatnikoch.
Čo radíte záujemcom o kúpu nehnuteľnosti na bývanie?
V prípade, že klient chcete kúpiť nehnuteľnosť pre svoje bývanie a chce v nej zotrvať minimálne dva roky, tak nie je na čo čakať. Táto doba mu praje, vie vyjednávať cenu, hypotéky sú za prijateľné percentá a z dlhodobého hľadiska hodnota nehnuteľností bude rásť. Pri investovaní hrá rolu viacero faktorov. Paradoxne v menších mestách je investícia výhodnejšia ako vo väčších.
Napríklad v Žiline kúpite nový dvojizbový byt za asi 185-tisíc eur. Prenajmete ho za 600 eur na mesiac. V takom Krásne nad Kysucou viete rovnaký byt v novostavbe kúpiť o polovicu lacnejšie, čiže niekde na úrovni 90-tisíc eur, ale prenajmete ho na úrovni až 450 eur na mesiac. Čiže nájom je nižší len o 150 eur, čo predstavuje len štvrtinu, pričom kúpna cena je nižšia až o polovicu. V takomto prípade sa z pohľadu návratnosti investície oplatí oveľa viac kúpiť byt v Krásne nad Kysucou.
Ako sa majú s aktuálnou situáciou vyrovnať predávajúci?
Pokiaľ predávajúci musia, alebo potrebujú predať svoju nehnuteľnosť v súčasnej dobe, odporúčam im nastaviť reálnu cenu hneď na začiatku.
Zlým úvodným nastavením predajnej ceny predávajúci stráca najdôležitejšie obdobie a z jeho nehnuteľnosti sa môže stať „ležiak“ a môže sa stať, že po niekoľkých mesiacoch to predá lacnejšie, ako keby mal na začiatku správne nastavenú úvodnú cenu. Pokiaľ ho predaj netlačí, nehnuteľnosť môže aj prenajať. Nájomné zvyšujúcim sa dopytom po nájomnom bývaní bude rásť a rovnako sa bude zvyšovať aj hodnota nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte.
