Ceny bytov sa zredukujú až na úroveň z konca roku 2020

Aké predikcie ste mali na vývoj realitného trhu koncom minulého roka a napĺňajú sa? 

Celý vývoj závisí od rastu úrokovej sadzby na hypotékach, a tým nepriamo aj od boja proti faktorom, ako je inflácia, keďže Európska centrálna banka sa proti nej snaží bojovať práve zvyšovaním základnej úrokovej sadzby. Ak teda bude politika ECB stále rovnaká, tak predpokladáme ďalší rast. S týmto priamoúmerne súvisí aj množstvo dopytu kupujúcich, ktorí sú trošku zaskočení. Žili v čase, keď boli hypotéky pod jedno percento, teraz sa musia na novú situáciu pripraviť. Záujem o kúpu nehnuteľností by tu bol, dopyt stále prevyšuje aktuálnu ponuku, no boríme sa s novými fenoménmi, akými sú napríklad financovanie či spôsob zabezpečenia financovania, keď to nie každému vychádza. Najmä pri drahších nehnuteľnostiach či novostavbách musíte hľadať iné alternatívy, ako sú klasické hypotekárne úvery, alebo musí mať klient vlastné zdroje, aby dokázal znížiť výšku istiny a splniť podmienky sprísneného hypotekárneho posudzovania. 

Predikcia je teda taká, že rast úrokových sadzieb bude tlmiť dopyt a redukciu ceny na obdobie spred roka 2021, keď ceny skokovo rástli o 20 percent počas dvoch rokov za sebou. Pôjde teda o celkové zlacnenie najmä starších secondhandových nehnuteľností. Väčšinou mimo krajských miest či v lokalitách, kde nie je vysoké školstvo či dobrý zamestnávateľ, sa zníženie ceny môže prejaviť vo výške 20 percent, a v krajských mestách by to malo byť do 20 percent.

Podľa najnovších štatistík Národnej banky Slovenska na trhu nastalo ochladenie a ceny začali klesať. Asi sa to však týka skôr starších nehnuteľností a nie novostavieb, kde si developeri stále držia ceny vysoko. Rátali ste s tým?

S poklesom sme počítali od septembra minulého roka. Nebolo úplne zdravé, že ceny nových aj starých bytov boli takmer rovnaké a boli medzi nimi len minimálne rozdiely. Keďže novostavba poskytuje úplne inú kvalitu života či iný komfort, kde sa môžeme baviť o zvukovoizolačných vlastnostiach, nižších energetických nákladoch, svetlotechnických posudzovaniach či bezproblémovom parkovaní. Je tu teda oveľa vyšší komfort ako pri secondhandových bytoch, a keďže ponuka bola veľmi nízka a väčšina klientov potrebovala bývať ihneď, tak nemali inú možnosť, než ísť do staršieho bytu. Mnoho novostavieb ešte nebolo skolaudovaných a predávali sa z papiera. Z toho dôvodu dopyt vyhnal cenu secondhandových nehnuteľností tesne pod úroveň novostavieb, to nepovažujeme za zdravé. Predpokladáme teda, že cenový rozdiel medzi novostavbou a starým bytom by mal byť v rozmedzí 20 až 30 percent, v závislosti od lokality. Napríklad, ak si zoberieme priemernú cenu v Žiline, kde zaplatíte 2 500 až 3 000 eur za štvorcový meter starého bytu, novostavby by mali stáť od troch do 3 600 eur. A toto sú tie intervaly, v ktorých by sme sa mali pohybovať. A, samozrejme, ak klesá cena starších bytov, tak sa doťahujeme do stavu, keď cena novostavby zostane nezmenená, ale secondhandy sú lacnejšie. Toto je teda podľa mňa správny trend, ktorý by mal nastať. Pretože nie každý klient si môže dovoliť bývanie v novostavbe z hľadiska štruktúry príjmu a nie vždy je to preňho aj výhodnejšie. Napríklad v prípade, že chce byt používať krátkodobo a potom ho odpredať, mal by zbytočne vysokú splátku hypotéky, a tým by aj viac preplatil na súčasne vyšších úrokoch. A stále by teda preplatil viac, ako keby si kúpil lacnejší secondhandový byt na kratšie obdobie, ktorý by mohol poslúžiť rovnako.

Niektorí odborníci na realitný trh sa pre HN vyjadrili, že aj napriek nižším cenám bytov „dražobu“ dorovnávajú vysoké splátky hypoték, a tak by záujemcovia s kúpou už nemali čakať. Súhlasíte s tým?

Určite áno. Ak sa na tento scenár pozrieme dlhodobo a vrátime sa napríklad do roku 2006, úroková sadzba bola vtedy na úrovni približne 6,5 percenta, a potom kontinuálne klesala až do roku 2009, no úrokové sadzby stále zostali na úrovni okolo troch percent. Ak by sme vtedy porovnávali zníženú cenu, ktorá vďaka hospodárskej kríze prišla, so splátkou úroku zistíme, že ceny z roku 2020 z hľadiska cash flow, teda toho, koľko klient zaplatil mesačne, ak si zobral byt na hypotéku s úročením pod jedno percento, boli veľmi podobné. Mesačne mal tak porovnateľnú splátku bez ohľadu na to, koľko byt stál, pretože marža sa presunula z bánk a hypotekárnych úrokov do peňaženiek developerov a predávajúcich. Ak teda klient bral byt na hypotéku, stále ho kupoval 1:1 vďaka nižšiemu úročeniu, a to aj pri vyššej cene. Dnes, keď nastáva zlacnenie a kúpna cena klesne o 15 až 20 percent a zo stotisícového bytu sa stane 80-tisícový, treba vyrátať, koľko mi robí 80-tisíc v splátke pri vyššom úrokovom zaťažení. Stále to však teraz vychádza tak, že ak ceny klesnú o viac ako 20 percent, tak obdobie, keď boli peniaze za jedno percento, bolo veľmi výhodné aj napriek rastu ceny, no dnes klient o veľa nepríde. A hlavne si to musí rozmeniť na drobné a pozrieť sa, ako dlho bude napríklad platiť takýto vyšší úrok, aj podľa fixácie, pretože je predpoklad, že len čo sa miera inflácie dostane na želané percentá, ECB zastaví rast úrokov a nastane zlacňovanie úrokových sadzieb aj hypoték. Očakávam, že na Slovensku by sa mohli zastabilizovať na úrovni 3,5 percenta, možno troch percent. To znamená, že také výhodné, ako to bolo v minulosti, to v najbližšom období nebude, no hypotekárny úrok na úrovni troch percent je stále zdravý a optimálny. Z tohto hľadiska teda klient v najbližších dvoch rokoch preplatí na úrokoch vyššiu sumu, no potom to zas klesne, a keďže kúpi nehnuteľnosť v poklese, tak sa mu to napokon oplatí.

Čakáte s kúpou bytu na zlacňovanie? Robíte chybu a zrejme prerobíte, varujú pre HN odborníci (+prepočty)

Máte konkrétnu predikciu toho, kedy a o koľko by ceny mohli klesnúť?

Závisieť to bude od toho, akým spôsobom sa bude vyvíjať správanie ECB a akým spôsobom bude bojovať proti inflácii a kedy sa rast inflácie zastaví. Len čo sa zastabilizujú ceny energií, čo pravdepodobne príde až po skončení vojny, inflácia začne klesať a v šesťmesačnom intervale by mohli klesať aj úrokové sadzby. A práve tých šesť mesiacov predtým, než sa tak stane, bude to dno, kam secondhandové ponuky môžu klesnúť. A potom je tu veľa iných faktorov, ako napríklad štátom podporované nájomné bývanie či byty na prenájom, ktoré budú hrať rolu pri celkovom dopyte. No, samozrejme, prenajímateľom nahráva do karát situácia s vysokými úrokmi. Takže len čo začnú sadzby hypotekárnych úverov  klesať, ľudia začnú kupovať, keďže máme na Slovensku stále preferenciu uprednostňovania vlastnenia nehnuteľnosti pred nájmom. To môže viesť k poklesu záujmu o štandardné nájomné bývanie v regiónoch, a tak aj ceny nájomného, ale to sme už ďaleko. Jednoznačná odpoveď síce neexistuje, no myslím si, že sa ceny budú redukovať na úroveň cien z konca roku 2020 či začiatku roka 2021, následne to naozaj rástlo skokovo. Môžeme sa baviť o 40- až 50-percentnom náraste počas dvoch rokov.

Potom máme kategóriu „druhých nehnuteľností“, kde vidíme, že dnes začínajú klesať ceny rekreačných nehnuteľností. Stále sa bavíme o secondhandovom trhu. Dôvodom skokového rastu bola prvá vlna korony. Ľudia, ktorí bývali napríklad v jednoizbových, dvojizbových bytoch bez balkóna, potrebovali pod vplyvom ponorkovej atmosféry z karantény ísť do prírody, resp. zmeniť prostredie, a tak sa začal štartovať dopyt, ktorý za posledných desať rokov v segmente rekreačných nehnuteľností nemal obdobu. No teraz prichádza k vytriezveniu a klienti zistili, že chatu aj tak navštívili dvakrát za rok a v podstate na ňu nemajú čas, respektíve im neprináša takú pridanú hodnotu, ako očakávali. Viacero takýchto ponúk sa teda dostáva na trh, ktorý sa postupne penetruje, a tým sa mení pomer medzi dopytom a ponukou. Dopyt už nie je taký dominantný a nastáva pokles ceny. 

Zvýšenú ponuku chát bolo možné zaznamenať aj na realitných portáloch. Aká je podľa vás kvalita údajov o cenách či ponuke, ktoré ponúkajú rôzne inštitúcie či portály?

Údaje sú tvorené prevažne požadovanými cenami vlastníkov, respektíve ich predstavou o cene. To znamená, že na Slovensku zatiaľ nemáme relevantnú cenovú mapu realizačných cien, na základe ktorej by sme vedeli povedať, že za takúto sumu sa predávala tá daná nehnuteľnosť. A pri rekreačných nehnuteľnostiach to je veľmi ťažké, lebo sú väčšinou situované v mikrolokalitách. To znamená, že ak si kupujete chatu niekde pri jazere či priehrade a túto stavbu máte v prvej línii s priamym výhľadom na vodnú hladinu a so súkromnou plážou, tak bude dvojnásobne drahšia ako tá istá nehnuteľnosť v tretej či štvrtej línii bez výhľadu a priameho vstupu do vody. Cenová mapa by mala vychádzať z ponukových cien a na to musíte mať určitý objem. No my sme vo veľmi malej krajine s obmedzeným počtom nehnuteľností, a ten objem sa nám často nevytvára. Ak napríklad máte zónu secondhandových ponúk, ktoré sú v rekreačnej časti Slovenska a v tejto zóne sa predávajú tri či štyri nehnuteľnosti, tak viete len ťažko povedať, že ide o objektívnu cenu. Jednoduchšie to je pri bytoch, kde viete, že sú v určitej lokalite, majú určitú rozlohu či počet izieb a taktiež ich je podstatne väčší objem.

Druhou otázkou však je, nakoľko je ponuková cena relevantná. Dnes sa stretávame s tým, že veľa klientov príde na obhliadku a začne vyjednávať cenu. Toto by si na prelome rokov 2021 a 2022 žiadny kupujúci nedovolil, lebo by za ním stálo v rade päť ďalších, a tam bola licitácia ceny smerom hore. Dnes teda vidíme nový trend. Najspoľahlivejším nositeľom kvalitných a relevantných informácií zo zrealizovaných cien sú dnes realitné kancelárie, ktoré vedia objektívne povedať, za akú sumu predali aký typ nehnuteľnosti. Pretože aj transakčné ceny, ktoré eviduje kataster, sú často zdeformované, lebo sa pod jednu cenu zapisujú pozemky aj stavby. 

Napríklad NBS pracuje s ponukovými cenami, no tie sa neskôr obchodujú nižšie? Stáva sa, že inzerovaná cena neplatí? 

Inzerované ceny sú aktuálne rádovo vyššie ako transakčné. Ak sa bavíme o tom, že predávajúci poskytne vyjednávaciu zľavu, tak sú to tri či štyri percentá. Ak však klient, naopak, nadhodnotí cenu a žije v spomienkovom optimizme z minulosti, tak príde k úplnej deformácii ceny. A preto tie štatistiky nemajú kvalitnú výpovednú hodnotu, len dokážu monitorovať dynamiku vývoja ceny na realitnom trhu. No to, že dvojizbový byt sa predáva za takú či onakú cenu, povedať nevedia. Žiaden portál teda nedokáže zabrániť cenovej deformácii z pohľadu vlastníka a ponukovej ceny. Často sa stáva aj to, že deformácia ceny je spôsobená nie úplne šťastným rozhodnutím predávajúceho, ak sa rozhodne o neexkluzívny spôsob predaja a neurčí jednotnú cenu, v ktorej je už zahrnutá aj odmena sprostredkovateľa. Potom sa stáva, že tá istá ponuka je na rôznych portáloch prostredníctvom rôznych realitných kancelárií v rôznych cenách a vzniká obrovský chaos, na ktorý na konci, bohužiaľ, doplatí on predávajúci.

V rámci prieskumu cien odporúčam odrátať index, ktorý vychádza z cenovej deformácie v závislosti od regiónu. A na základe toho očistíme ponukovú cenu od zdeformovaných údajov a vieme získať relevantné informácie, ktoré potom porovnávame s transakčnými cenami. 

Na začiatku roka analytici odhadovali, že úrokové sadzby tento rok neprekročia päť percent. Ako to vidíte vy? Aký je zlomový úrok, ktorý by mohol spôsobiť spľasnutie bubliny? 

Nemyslím si, že ide o bublinu, pretože len výška ceny či výška nájmu a ich vzájomný pomer nie sú smerodajnými informáciami na to, aby sme mohli hovoriť o realitnej bubline. Za mňa by spľasnutie bubliny znamenalo plošný pokles cien na úrovni 40 percent z cien od septembra 2022 a som si istý, že k tomuto nepríde. Realitný trh je zdravý, LTV bolo na úrovni 80 percent. Nedá sa povedať, že by sa niečo vymklo spod kontroly, pretože nehnuteľnosti si hodnotu uchovajú. Aktuálne vzniká rozdiel medzi hodnotou a cenou. Hodnota nehnuteľnosti je to, čo získavate, a cena nehnuteľnosti je to, čo zaplatíte. A kupujúci dnes vedia získať hodnotnú nehnuteľnosť za nižšiu cenu. Hypotekárne zadlžovanie patrí medzi to „zdravé“ zadlžovanie. 

Ak si napríklad zoberieme štatistiky novostavieb v Nitre, tam bola v novembri 2022 najnižšia cena 3 100 eur za štvorcový meter aj s DPH v štandarde. To znamená, že sme tesne pod výrobnou maržou. Pretože dnes vás výstavba stojí v rozmedzí od 1 500 do 1 600 eur na štvorcový meter a nemáte v tom ešte päťročné úročenie, keďže približne päť rokov trvá legislatívny proces pri optimistickom scenári vrátane dokončenia výstavby. A tým sa nám réžie rádovo napočítavajú a dnes sa vieme baviť o tom, že pri priemernom poplatku za štvorec je výstavba bytu spojená so všetkými ostatnými nákladmi, soft costmi a pozemkom na úrovni 2 500 eur za štvorec. Marža developera je veľmi nízka a z tohto hľadiska teda ani nemá možnosť klesnúť s cenou. Bavíme sa však stále o krajských mestách, nie o Bratislave či Košiciach, kde sa cena bytu pohybuje na úrovni sedem- až osemtisíc za štvorec. Ak je však cena novostavieb v regiónoch na úrovni do 3 300 eur, tak tam nevidím priestor na pokles ceny a taktiež tu nevidím bublinu.

Čo sa týka cien secondhandu, tam by sa mali nožnice medzi starými a novými bytmi otvoriť viac a cena by mala klesnúť. Finálny pokles by teda mohol byť na úrovni približne 20 percent z ceny nehnuteľností zo septembra 2022.

Zaznamenali ste núdzové predaje, keď by sa ľudia začali zbavovať investičných bytov?

Zachytil som, že väčšine, až okolo 60 percent hypoték, sa bude končiť fixácia v tomto a budúcom roku, takže tam môžeme zaznamenať núdzový či panický predaj. Zatiaľ som sa s tým však nestretol. Pretože ak aj príde k navýšeniu úrokových sadzieb pri refixácii, tak nesplácanie nenastane okamžite. Ak klient prestane splácať, banka sa s ním bude chcieť dohodnúť a hľadať riešenie. Ak sa riešenie nepodarí nájsť, trvá približne šesť mesiacov, kým sa dostane takýto delikventný klient na  workout banky. Nasleduje zosplatnenie úveru a výkon záložného práva prostredníctvom inštitútu dobrovoľnej dražby. Celý tento proces aj z hľadiska zákonných lehôt je ďalších šesť mesiacov. Čiže takýto scenár má dobeh rok a viac. 

Investori sa dnes vo všeobecnosti svojho portfólia nezbavujú, lebo výnos z nájmu bude práve teraz vyšší pre nedostatok vlastného bývania, rast cien nájmu a pokles predajných cien. Dnes už môžeme hovoriť aj o tom, že cena nájmu je vyššia ako pred koronou, pretože tým, že počas korony bola potlačená mobilita ľudí, ceny nájmov klesli. Študenti študovali dištančnou formou, turisti zostali doma, podstatne menej bolo aj pracovných ciest, čo najviac pocítil segment krátkodobého nájmu. Z tohto hľadiska sa veľa bytov následne dostalo z krátkodobého do dlhodobého nájmu, čiže vzrástla ponuka a výrazne klesol dopyt, čo viedlo k zníženiu nájomných cien. Potom prišla vojna na Ukrajine, keď sa mnoho týchto bytov prenajalo Ukrajincom. Dnes sa stretávame s tým, že veľa klientov už nepreferuje takéhoto nájomníka na základe predchádzajúcich situácií, ktoré v bytoch nastávali. To znamená, že majú možnosť si nájomníka vyberať, pričom v minulom roku by bol vďačný za kohokoľvek. A toto spôsobilo opätovný rast cien nájmu. Pre investora je to stále výhodné práve preto, že energie sa prenášajú 1:1 a veľa investorov má v zmluvách inflačnú doložku, čím dokáže nájomné legálne zvyšovať. Tým sa riziko prenáša na nájomníka a investor dostáva viac peňazí, ktorými si vie pokryť vyššiu úrokovú sadzbu, ak prichádza k refinancovaniu. 

Koľko je podľa vás na trhu mladých ľudí, ktorí platia vysoké nájomné, hoci by si za tú sumu mohli dovoliť splácať hypotéku, pretože pravidlá im neumožňujú zobrať si takú veľkú splátku hypotéky, ako je nájom? 

Toto bude v najbližšom čase výzva, dovoliť si kúpu svojej prvej nehnuteľnosti. Ak by sme prerátali priemernú cenu nájmu, dnes sa napríklad v Žiline dostávame na sumu pri staršom dvojizbovom byte na úroveň približne 450 eur bez energií. Dnes takýto byt vychádza v mesačnej splátke hypotéky pri trojročnej fixácii a 30-ročnej splatnosti približne 515 eur. Nemusíme k tomu pripočítavať ani 20 percent z hodnoty nehnuteľnosti, na ktoré bude potrebovať vlastné zdroje, alebo to riešiť alternatívnym financovaním, jeho splátka hypotéky už bude vyššia. Z hľadiska cash flow hypotéka a prípadný úver na dofinancovanie a zariadenie bytu zaťaží rozpočet viac ako nájom. Samozrejme, pri hypotéke splácate aj istinu, nielen úrok, čiže z tohto hľadiska je bývanie v nájme drahšie, keďže ide len o priamu spotrebu. 

Najväčší hráč na trhu s hypotékami dvíha hromadne sadzby. Všetky sú už nad štyrmi percentami

V rámci Bratislavy klesla priemerná cena z 3 451 na 3 342 eur za štvorec. Pôjde podľa vás o prvý región, ktorý bude padať viac? 

Bude na to vplývať viacero faktorov, no platí, že tam, kde je najdynamickejší rast, môžete mať aj najdynamickejší pokles. V súčasnosti je podľa Národnej banky Slovenska najvyšší pokles cien okrem hlavného mesta ešte v Žiline. Bratislava je svojím spôsobom značka a z pohľadu investora aj prakticky stávka na istotu. Ak by ste boli investorom, kúpili by ste si byt na sídlisku v Hlohovci alebo pôjdete radšej do hlavného mesta, kde máte omnoho väčšie garancie prenájmu? Aj napriek tomu, že máte v Bratislave menší výnos z dôvodu vyššej obstarávacej ceny nehnuteľnosti, ak chcete mať konzervatívnu investíciu, stále zvolíte hlavné mesto. Bratislava sa teda bude otvárať najmä pre klientov, ktorí majú viac zdrojov alebo tam chcú trvalo fungovať. Z tohto hľadiska si teda nemyslím, že prepad ceny v hlavnom meste by mal byť radikálny alebo by mala byť Bratislava akýmsi trendsetterom. Skôr si myslím, že z hľadiska poklesu ceny ním budú lokality, kde nie je práca. Na porovnanie, po príchode Volva do Košíc môže región zaznamenať zvýšený dopyt práve pre nového investora, a pokles tak nebude výrazný. 

Ktoré regióny by sa k sebe mohli v najbližšom období priblížiť najviac? 

Podľa našich štatistík vychádza, že ak porovnávame ceny starých a nových bytov mimo Bratislavy, tak sú na prvom mieste z hľadiska novostavieb Košice, no pri secondhande vedie Trnava, ktorá má hneď po Bratislave najdrahšie byty na štvorcový meter. A tým sa hlavné mesto nebude cenovo približovať k Trnave, ale Trnava k Bratislave. Pretože len čo si klienti nebudú môcť dovoliť byt v Bratislave, budú hľadať najbližšiu možnú cestu. Klaster, ktorý sa skladá z Trnavy, Nitry a Bratislavy, má do budúcnosti obrovský potenciál a predpokladá sa, že z hľadiska udržania hodnoty nehnuteľností to bude stávka na istotu. Nitra zažila podobný boom s Jaguarom, keď sa v tom čase ohlásilo aj veľké množstvo projektov, ktoré vytvorili obrovskú zásobu nehnuteľností. A tá sa dnes na trhu prejavuje tak, že Nitra má najnižšiu cenu za štvorcový meter pri starších nehnuteľnostiach zo všetkých krajských miest, čím sa dostáva na siedme miesto, a pri novostavbách na piate. A čo sa týka celkového cenového rozdielu secondhandu, Nitra je na úrovni 2 233 eur za štvorcový meter. V Košiciach je cena pri staršom byte 2 800 eur, čo je 600-eurový rozdiel. V Nitre teda predpokladám najmenší pokles pri starších bytoch a následne sa tieto dve mestá začnú cenovo približovať aj Bratislave. 

Kúpiť byt v meste či v blízkom okolí? Sú miesta, kde sa cenové nožnice zatvárajú?

Keď sa však spätne pozrieme na priemernú cenu za štvorec, tak HN už informovali, že by pri sadzbe hypotéky 2,5 percenta ročne a cenou bytu 217-tisíc eur vychádzala mesačná splátka bytu s veľkosťou 80 štvorcových metrov 858 eur na 30 rokov. Priemerná cena nájmu v Novom Meste sa pohybuje v rozmedzí 700 až 850 eur. Odporúčali by ste teda radšej voliť hypotéku alebo staviť na podnájom?

V aktuálnom období sa neviete dostať pri hypotekárnom financovaní pod štyri percentá, preto splátka vzrastie vo vašom príklade minimálne o 170 eur na sumu približne 1 035 eur. Treba však rátať aj s energiami, ktoré sú v nájme, ktorý uvádzate, už pokryté, keďže ide o balíkovú sumu, no k hypotéke ich sumu musíte narátať a vtedy vám stúpa váš mesačný výdavok približne o ďalších 150 eur, pri tejto kalkulácii  je nájom bytu z vášho príkladu lacnejší približne o 335 až 485 eur mesačne. 

Mladí ľudia by mali rozmýšľať pri kúpe nehnuteľnosti etapovito, začať s kúpou menšej a lacnejšej nehnuteľnosti a až postupne „upgradovať“, pretože práve vyššia mesačná spotreba vynaložená na bývanie môže brzdiť ich rozvoj. Existuje odporúčanie OECD, ktoré hovorí o tom, že maximum mesačných nákladov na bývanie by nemalo presiahnuť 35 percent príjmu jednotlivca, respektíve domácnosti. Takže ak kupujúci zarába napríklad tisíc eur, maximálne by mal za bývanie zaplatiť 350 eur. Dnes už však vieme, že na Slovensku je to v kumulatívnej výške takmer 50 percent. To však nie je ideálne, pretože človek následne nemá dostatok financií na to, aby investoval do seba či svojich aktivít, do vzdelania svojich detí a podobne. Tým upadá aj komfort života. 

A všimli ste si akúsi väčšiu priepasť medzi ľuďmi, ktorí si môžu dovoliť financovať hypotéku a, naopak, tými, ktorí si nemôžu dovoliť ani prenájom a sú nútení zostať u rodičov? 

Bohužiaľ, áno, stále existujú alternatívy v podobe zdieľania bytu, no určite by do situácie mal vstúpiť štát. Či už formou nájomných bytov či v rámci štátneho fondu rozvoja bývania, ktoré by mali práve takýmto uchádzačom umožniť ľahší štart. Napríklad ak pracujete v štátnej či vo verejnej správe a nedokážete zaplatiť komerčný nájom, mal by nastúpiť štát, ktorý dokáže poskytnúť regulované nájomné. 

Hypotekárny trh ohrozuje vojna či možný bankový odvod. Komu sa oplatí úver?

O nájomnom sektore

V Bratislave sú len o štvrtinu vyššie platy ako v Košiciach, no nájmy sú omnoho vyššie. Je možné, že vysoké ceny prenájmov začnú ľudí odrádzať od vidiny práce v Bratislave?

Nemyslím si, že sa tak stane, ak ľudia chcú zostať  alebo vrátiť sa do menšieho regiónu, tak majú inú motiváciu. Buď je to rodina a chcú sa vrátiť naspäť, alebo môžu nastať iné okolnosti. Nemyslím si teda, že priepasť nájmov je taká markantná. Napríklad dvojizbový byt v Bratislave či okolitých satelitoch si viete prenajať za 650 až 800 eur a podobnú sumu máte aj v Žiline či Košiciach. Rozdiel je však aj v dispozíciách a vo výmerách. Dvojizbový byt môže mať výmeru 42 štvorcových metrov, ale aj 65. Môžete si prenajať trojizbák, ktorý sa hýbe niekde na cene okolo 850 eur s rozlohou 65 štvorcových metrov ako najväčší typ dvojizbového bytu. Treba to teda pre objektívnosť vždy prepočítať na štvorcový meter podlahovej plochy bytu. 

Zaznamenali ste, že by nastal trend nájomného bývania v prímestských oblastiach väčších miest, ako napríklad Bratislava či Viedeň, namiesto bývania v centre?

Zatiaľ nie, no je vysoko pravdepodobné, že tento trend nastane. Ak klient nedokáže dosiahnuť na platenie nájomného v centre, bude musieť ísť do okrajových častí. Toto sa dialo aj v rokoch 2008 až 2010 v satelitných obciach, ktoré vznikali z hľadiska predaja nehnuteľností v aglomerácii krajských miest. Človek teda buď nedokázal dosiahnuť na cenu nehnuteľností v Bratislave, alebo za cenu dvojizbového bytu v Bratislave mal starší rodinný dom so záhradou vo Veľkom Bieli. Prirodzene sa teda rozhodol, že pôjde do satelitu. A myslím si, že takýto scenár je pravdepodobný aj pri prenájme. 

Podobná situácie je napríklad v USA v Sillicon Valley v San Franciscu, kde dnes bežní ľudia, ktorí v San Franciscu pracujú v službách ako kuchári, čašníci, taxikári, musia bývať do 80 kilometrov od San Francisca, pretože bližšie sú pre nich už nájmy nedosiahnuteľné.

V Nitre mal vzniknúť pilotný projekt nájomných bytov Kooperativy na čele s Borisom Kollárom. Ako by výstavba ovplyvnila trh? Padli by ceny komerčného prenájmu v dôsledku konkurencie v podobe nájomného bývania?

Ak by sa nájomné bývanie pretransformovalo do reality, pomohlo by to zlepšiť kvalitu bývania a určite by mohla nastať aj vnútorná konkurencia z hľadiska cien nájmu. Na druhej strane, ak sa pozriete na schému štátnej pomoci, tam sa počíta s cenou desať eur na štvorcový meter, pričom ide o komerčnú cenu nájmu. Zostáva teda otázka, ak mi zamestnávateľ neposkytne mesačnú dotáciu, nebudem bývať lacnejšie. Z tohto hľadiska sa mi to zdá zvláštne, pretože ak dochádzate z iného mesta a zamestnávateľ vám dá k výplate 300 eur mesačne, no zrazu sa ozve niekto, kto je vo firme dlhšie a nedostane nič. Vznikne teda isté pnutie, takže si myslím, že toto nie je najvhodnejší spôsob, akým by malo byť nájomné pokrývané. Keď už štát zlacňuje DPH pri výstavbe na päť percent, znamená to, že realitný fond nakúpi či postaví o 15 percent lacnejšie, no v cene nájmu dá komerčný nájom. Uniká mi teda pointa, kde je teda úspora tých 15 percent? Niektoré byty v rámci tohto modelu môžu byť dokonca aj drahšie ako byty v súčasnej ponuke. Niektorí zamestnanci, hasiči, učitelia či policajti síce dostanú úľavu, no prečo by to mal platiť súkromný zamestnávateľ a nie štát, ktorý dal 15-percentnú zľavu nadnárodným investorom na výstavbu nájomných bytov? Vnímam to teda tak, že veľký a silný investor nakúpi a postaví lacnejšie ako všetci ostatní regionálni developeri  a prenajímať bude za komerčnú cenu rovnako ako malí developeri, a dotovať to má tretí subjekt, zamestnávateľ. Mám teda pocit, že tu mierne uniká logika. Z akého dôvodu tieto vybrané nadnárodné spoločnosti dostávajú 15-percentnú zľavu vo forme zníženej DPH, keď sa to neprejaví v nižšej cene nájmu? Dnes pôsobí na Slovensku viacero realitných fondov, ktoré kupujú byty za trhové ceny a následne ich prenajímajú, takýto dopyt tu vytvorený je.

Ceny starších bytov klesajú viac a rýchlejšie ako novostavieb. Ako sú na tom nájmy?

V súvislosti s nájomnými bytmi bola spustená agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, kde si záujemca môže vypočítať, či spĺňa kritériá. Podľa kalkulačky vychádza, že dvaja dospelí s jedným dieťaťom potrebujú spĺňať dolnú hranicu čistého príjmu vo výške 1 024 eur, pričom horná je 4 040 eur. V príjmoch sú okrem platu zahrnuté aj rôzne druhy dôchodkov, príspevkov, dávok rodičom či výživné na dieťa. Myslíte si, že sú uvedené hranice prijateľné? 

Z hľadiska štátom podporovaného bývania to určite dáva väčší zmysel ako pri štátnom fonde rozvoja bývania, kde je horná hranica príjmu polovičná. Cieľom je pravdepodobne postaviť nájomné byty, ktoré budú určené najmä pre strednú triedu. Horná hranica príjmu je osemnásobok životného minima, ktoré je variabilné v čase. Na druhej strane dáva zmysel aj spodná hranica, aby boli vyselektované sociálne prípady, pre ktoré je určený iný druh bývania, napríklad sociálne byty. Dáva to teda zmysel a myslím si, že uchádzači vedia podmienky splniť. Uprednostňovaní budú zamestnanci štátnej a verejnej správy, ako aj ľudia so zdravotným znevýhodnením. Z hľadiska delikvencie sa však viac osvedčili modely, kde bola kombinovaná skladba nájomníkov a vlastníkov, keďže vlastníkom vždy viac záleží na ich majetku ako nájomníkovi. Správny mix medzi nájomným bývaním a vlastníctvom bol úplne opomenutý, čo opäť môže viesť k zníženej kvalite bývania a väčšej amortizácii bytov. 

Stále však podľa ceny pôjde skôr o byty pre strednú triedu, nie pre sociálne slabších. Tým sa asi stráca celá idea pomoci ľuďom, ktorí si nemôžu dovoliť komerčný nájom. 

Áno, ktorý malý  developer zo Slovenska dnes dokáže postaviť o 15 percent lacnejšie? Jednoznačne na tom teda bude profitovať veľký investor a nájomníci bez podpory svojho zamestnávateľa v  konečnom dôsledku zaplatia trhové nájomné. Ak sa nad tým kriticky zamyslíme, prečo nie je o 15 percent nižšia DPH pri výstavbe, ktorú podporuje Štátny fond rozvoja bývania? Aj v tomto prípade ide o nehnuteľnosti s  dlhodobým nájomným charakterom! Alebo ešte lepší model by bol ten, že bežný developer sa rozhodne, že zo svojho projektu vyčlení 20 percent bytov, ktoré budú mať dlhodobý nájomný charakter, a z týchto bytov odvedie zníženú DPH na úrovni päť percent. Týmto by bola splnená aj požiadavka na lepšiu integráciu nájomcov do bežných komunít vlastníkov. Vyčlenenie zníženej sadzby DPH len pre „vyvolených“ veľkých hráčov vnímam veľmi kriticky a diskriminačne a opäť takýto zásah bude do výraznej miery narúšať symbiózu realitného trhu.

Prenájom nehnuteľnosti má svoje pravidlá. Na čo si dať pozor a čo patrí do zmluvy?

Ako by to teda mohlo v praxi fungovať v ideálnom svete? 

V 90. rokoch nastala privatizácia štátneho bytového fondu. Vtedy ľudia od štátu dostávali možnosť zakúpiť si byty za symbolické zostatkové ceny, takže napríklad za desať- či 30-tisíc korún ste si vedeli odkúpiť byt, v ktorom ste dovtedy žili. Tým sa vypredal štátny bytový fond, a preto nám tie byty dnes chýbajú. Na jednej strane to bolo fajn pre ľudí, pretože hypotéky neboli a bežní ľudia sa dostali k vlastníctvu, čím národ zbohatol. Na druhej strane to však malo fatálny dosah na vývoj na realitnom trhu a vývoj ceny nehnuteľností, ktoré  boli dlhodobo zdeformované. Developerom sa neoplatilo v regiónoch stavať, pretože trhová cena bytu nepokrývala ani náklady na jeho výstavbu. Situácia sa otočila až v roku 2006 s postupným poklesom úrokových sadzieb, čo bol jeden z faktorov, ktorý spôsobil rast cien nehnuteľností, keď začínalo developerom dávať zmysel stavať aj v regiónoch. Začali tak s prípravou projektov a zrazu prišiel rok 2008, keď sme boli na vrchole. Kreslili sa projekty, podávali sa žiadosti o povolenia a prišiel strmý pád zapríčinený hypotekárnou krízou v USA, ktorú odštartoval pád banky Lehman Brothers. Veľa projektov tak išlo opäť do „šuplíka“, keďže realizačné ceny boli viac-menej rovnaké, ale kúpna cena sa prepadla. No a na tomto scenári má svoj nezanedbateľný podiel práve privatizácia štátneho bytového fondu. Štátu teda nezostali žiadne byty v prenájme a bola tu urobená jedna zo strategických chýb z hľadiska nájomného bývania. Dnes sme v  situácii, keď nám štátne byty chýbajú, pretože sme 15 rokov spali na vavrínoch, a prichádzame so skokovým riešením. Omnoho jednoduchšie by bolo, ak by boli byty vo vlastníctve miest, ktoré by regulovali nájom, a dokázali by poskytovať nielen sociálne byty, ale posunul by sa aj maximálny limit  zo štvornásobku životného minima, a dorovnalo by sa tých osem percent životného minima, ako je to pri tomto novom zákone.

V ideálnom svete  by dnes situácii pomohla zmena na legislatívnej, ale najmä personálnej úrovni z hľadiska získavania povoľovacích procesov na stavebných úradoch, kde by developer nebol považovaný za úhlavného nepriateľa, ale, naopak, za subjekt, ktorý prináša do regiónu možnosti nového bývania, zvyšuje zamestnanosť, využíva miestnych subdodávateľov a napomáha lokálnej ekonomike. Zrýchlením procesov a zabráneniu, respektíve nevytváraniu prieťahov v konaniach by sa podstatne zvýšilo  a zároveň zlacnelo tempo výstavby, čo by viedlo v konečnom dôsledku aj k nižším cenám nehnuteľností a víťazi by boli všetci. Dnes je bohužiaľ víťazom v mnohých prípadoch len úradník. 

Kto je Mário Glos

Od roku 2004 stojí na čele realitnej skupiny MGM. Je medzinárodne certifikovaný realitný maklér, člen americkej asociácie realitných maklérov, profesionálny speaker hard a soft skills zameraných na obchodné zručnosti s dôrazom na realitný biznis a realitný marketing. Na jeho školeniach sa doteraz zúčastnilo viac ako 100 rôznych realitných kancelárií a pôsobí aj ako interný školiteľ Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.